矛盾二

“数据”说房价降了老百姓却感觉房价升了

其实，房价涨还是跌的数据一直以来都缺乏统一说法。

国家统计局在今年1月下旬举行的第一次“年度经济形势发布会”上的统计数据显示，2006年“全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上年回落2.1个百分点”；尽管有这样的数据支撑，但新任国家统计局局长在会上对媒体承认，“房价涨幅仍然偏高。”

一面是官方发布的“涨幅回落”的数据，而另一边，是居住在这70个大中城市的市民仍然感觉到房价在“上窜”。

为什么官方的房价统计数据，会和绝大多数公众(包括官员自己)的“切身感受”相差的如此之大呢？是统计部门的数据失真，还是公众的实际感受“错误”？

首先必须承认，不少媒体在解读此次发布会上统计局的房价5.5%的涨幅的时候，都存在一个“误读”，把它当作这70个大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房价的涨幅。但如果要严格的“抠字眼”就会发现，国家统计局资料并没有下这样的“定义”。它只是说“全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%”，对此并未多加解释。

据了解，在国家统计局的“房屋”概念中，不仅有居民住房，还有大量的“非住房”。这其中，既有办公用房，也有商业和营业用房，更有工业厂房用房(包括厂房和仓库)等等。据不完全统计，这些“非住房”占到每年“房屋销售”的30%左右。

众所周知，在中国城市的房地产市场中，炒的最热、房价涨幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半温不热”、甚至长年价格不动(如对客商优惠的工业厂房)的“非住房”也“加权”到房价的涨幅的数据之中去，居民最关心的住房的房价涨幅会被拉下多少就可想而知了。

除此以外，就是在“销售的住房”中，国家统计局的数据不仅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房。现在的大多数城市中，二手房价的涨幅一般低于新建商品住房房价的涨幅。把它并在住房的房价涨幅中，就进一步拉低了房价涨幅的水平。

除了这些“统计口径”差别外，在房价统计上的“特别”，也造成了住房房价涨幅数据统计上的“失真”。据了解，虽然统计调查部门在统计房价时，对外声称要求“同质可比”(及用同一地段、同一楼盘、同一楼层、甚至同一朝向房屋在一定时间内的价格变化作为房价涨跌的依据)，但具体的价格是多少，涨跌如何变化，表格都是由开发商来“填空”的。而开发商在“做帐”上的“能耐”人所共知。

业内人士透露说，一个房地产公司有多套账本在业内早已不是什么秘密。特别是当房价和利润的高低，可能直接关系到纳税多少的时候，要想叫开发商规规矩矩的添上真实的房价数据，就等于让开发商自己给自己套上“上吊”的绳索。尤其是在国家重申要征收土地增值税之时，要开发商把真实的房价水平和涨幅自己填报到统计局的表格中，就相当于要他们自己为国家税收多掏更多的“真金白银”。这些显然是某些“习惯于”偷税漏税、甚至在个人所得税上也要“赖”上一把的开发商所“难以接受的”的。

一些开发商在自己填报的统计局的有关房地产调查的表格上作价之所以“多有得逞”，在某些方面还要“依赖”于统计方面的有关规定。根据有关统计规定，统计部门对被统计对象提供的资料要尽到“保密”的职责。而这点和国家要求的开发商必须公开商品房成交价的规定正好相反。有了这样的“保护伞”， 一些开发商就可以更加“肆无忌惮”在房价上按照利益所需进行“编造”。

实际上，除了房价的涨幅因为“掌握”在一些开发商的手里而使其难以保证不“失真”以外，在统计房价时“加权扩大化”也使得房价涨幅的真实水平被打了一个大大的折扣。

据介绍，其他一些国家在统计一个城市或地方的房价时，很多都是用市中心的半径地段或传统城市区域来做统计比较的。有一位国内开发商“大佬”自己就承认，“东京在公布房价的时候，就公布东京都15公里、20公里、30公里范围内的房价”。而在中国，一些城市虽然也根据离市中心的远近划分为多级地段，但在公布房价的时候，从来都是以一个城市为单位进行统计。众所周知，在大中城市中，随着市区(主城区)可供开发住房的土地越来越少，大部分新建的商品住房都是建在新城区(也就是过去的郊区县)。有的大城市主城区内一年新建的商品住房，甚至连该市全年供应的新建商品住房的10%都不到。由于主城区内的新建的商品住房呈现年年递减之势，所以不仅一个城市的房价越来越像该市的“新城区”房价，而且“全市的房价涨幅”也因为是“加权在一起”，自然也就被“拉下”了许多。

比如，北京的二环地段内的房价可能一年涨了30%，但由于北京的房价是全部“加权统计”在一起的，而新建的商品住房不仅绝大部分在二环以外，而且其所占的市场比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加权”在一起，就造成当地房价的真实的涨幅被“统计方法”压低。

除此之外，造成房价涨幅“失真”的另一方面原因，还在于人们误以为房价的上涨，就是统计部门的统计的“房屋销售价格”的上涨。

其实这也是两种不同的概念。统计部门的“房屋销售价格”，只是统计本年度买卖出去的房屋，但并不包括没有交易的海量的居民现在居住的存量房屋的升值。比如说，上海的内环内哪怕房屋升值了50%，但由于很少有人买卖该地段的房屋，或者该地段房屋买卖占全市房屋买卖的比例很小，那么这样的“升值”就基本上很难反映在统计局的“房屋销售价格”的涨幅上。这也造成统计部门公布的房价涨幅数据，很难体现一个地方房屋价格真实的上涨状况。

当然，除了在统计方法造成相当多地方的房价数据失真外，还有另外一个人们所不知的因素，也可能是拉低房价涨幅的原因之一。

有房地产方面的研究人员就提出，国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格上涨幅度，之所以低到5.5%，除了上述的原因以外，还有可能把不在房地产市场交易的、定向为领导干部所盖的超低价“疑似福利房”也“加权”了进去。人们注意到，在国家统计局前几年的统计年鉴中，专门有一项“城镇和工矿区个人建房”。这里所谓的“个人建房”，被业内人士普遍认为大多数就是领导干部的和其他特权人士的“疑似福利房”。仅在2004年，在此名下住宅的竣工面积，就高达2.1248亿平方米，而同年，全国房地产市场商品住房的销售面积，也只有3.3819亿平方米。由于在国家统计局的统计年鉴中，全国每年“城镇新建住宅面积”，基本上就等于把每年房地产市场实际销售的商品住房的面积，加上新竣工的、“非市场”的个人建房的面积。所以人们“按理同推”，怀疑在对全国70个大中城市的房价进行统计时，统计部门也可能同样把“个人建房”(实际上大多数就是单位所建“特权房”)也算在了房屋的“销售价格”中。

理由就是，国家统计局对外公布的，是“房屋销售价格”，并没有特指是“商品房市场价格”；而个人建房，同样也包括在“房屋销售”之中。 根据国家统计年鉴，从2000年-2004年这5年间，全国每年的“个人建房”总盘子就高达2亿平方米左右，而它5年间每平方米的“竣工房屋价值”，只是从428元上升到468元左右，5年总共只上涨40元，加在一起5年的涨幅连10%还不到。如此大的“个人建房”“房屋销售”比例，如此低的房价涨幅，如果真的“加权”在房价指数之中，中国房地产市场真实的房价涨幅，被拉下一半以上也是十分正常的。

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