导读：德化人王胜（化名）向当地A房产公司购买了一套套房，入住后发现房子存在质量问题，后来他把该房地产公司告到法院，要求给予修复。但两级法院均不支持他的诉讼请求。这到底是怎么回事，请关注今日的《以案说法》———

　　□早报记者黄墩良实习记者程琳

　　案情回放

　　房屋漏水业主打输官司

　　事情还得追溯到1997年。当年的12月，王胜与A房产公司签订商品房买卖合同，王胜向房产公司预购一套75平方米的套房。两年后的8月15日，房产公司将套房交付王胜使用。

　　王胜入住后，烦心事就随之而来，他发现房屋存在漏水、墙壁裂痕等质量问题，虽然如此，他也没有立即向房产公司提出修理要求。

　　一晃几年过去了，今年的4月12日，王胜向德化法院起诉，要求房产公司修复房屋的漏水、墙壁裂痕等质量问题。

　　在本案庭审中，房产公司辩称，依据双方合同约定，商品房的质量保修期为1年，现已过保修期。因双方无法调解解决，法院于是判决驳回原告王胜要求房产公司给予修理房屋的漏水、墙裂的诉讼请求。

　　王胜不服后上诉至泉州市中级人民法院，中院终审认为王胜的上诉理由不能成立，遂维持原判。

　　专业人士点评

　　德化法院法官周成铭岳广明

　　套房存在质量问题，起诉要求房产公司给予修复，却得不到法院的支持。这到底为什么？

　　他为何败诉

　　因为5年保修期已过

　　本案涉及套房在保修范围内的一般质量问题。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　本案中，王胜遇到的就是这种情形。这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等。

　　《建筑法》规定：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

　　国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第四十条和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　买房入住时

　　发现质量问题怎么办

　　建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定：在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复，因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。

　　本案中，双方合同约定商品房的质量保修期为1年，因该约定违反《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，属无效约定。房产公司于1999年8月15日将房屋交付王胜使用，王胜发现房屋存在的漏水、墙壁裂痕等质量问题，没有及时向房产公司提出修理要求，或向法院起诉要求房产公司进行修理重做。今年4月12日，王胜向法院起诉，已经超过法律规定的最低保修期限5年。法庭审理时，他又未能提供5年内有向房产公司主张权利的相关证据，所以，法院认为原告的主张已超过法律规定的保修期，驳回王胜的诉讼请求。

　　房屋存在质量问题

　　业主索赔应注意什么

　　我们在日常生活中常常听见买到的房屋质量存在问题，还有另外两种情况：

　　1.房屋主体结构质量不合格。在这种情况下，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。此

　　外，购房人在办理商品房交接入住手续时，应查验该工程是否经验收合格。该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限、房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　2.因房屋质量问题严重影响正常居住使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上述规定中的“严重影响正常居住使用”，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。(XMW)