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房屋保修5年不用过期作废
作者:黄墩良.程琳  文章来源:福建之窗  点击数  更新时间:2005/11/30 12:48:23  文章录入:ahui  责任编辑:ahui

导读:德化人王胜(化名)向当地A房产公司购买了一套套房,入住后发现房子存在质量问题,后来他把该房地产公司告到法院,要求给予修复。但两级法院均不支持他的诉讼请求。这到底是怎么回事,请关注今日的《以案说法》———

  □早报记者黄墩良实习记者程琳

  案情回放

  房屋漏水业主打输官司

  事情还得追溯到1997年。当年的12月,王胜与A房产公司签订商品房买卖合同,王胜向房产公司预购一套75平方米的套房。两年后的8月15日,房产公司将套房交付王胜使用。

  王胜入住后,烦心事就随之而来,他发现房屋存在漏水、墙壁裂痕等质量问题,虽然如此,他也没有立即向房产公司提出修理要求。

  一晃几年过去了,今年的4月12日,王胜向德化法院起诉,要求房产公司修复房屋的漏水、墙壁裂痕等质量问题。

  在本案庭审中,房产公司辩称,依据双方合同约定,商品房的质量保修期为1年,现已过保修期。因双方无法调解解决,法院于是判决驳回原告王胜要求房产公司给予修理房屋的漏水、墙裂的诉讼请求。

  王胜不服后上诉至泉州市中级人民法院,中院终审认为王胜的上诉理由不能成立,遂维持原判。

  专业人士点评

  德化法院法官周成铭岳广明

  套房存在质量问题,起诉要求房产公司给予修复,却得不到法院的支持。这到底为什么?

  他为何败诉

  因为5年保修期已过

  本案涉及套房在保修范围内的一般质量问题。对此,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

  本案中,王胜遇到的就是这种情形。这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题,室内地坪空鼓、开裂、起沙问题,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题,电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等。

  《建筑法》规定:建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。

  国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第四十条和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期:4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

  买房入住时

  发现质量问题怎么办

  建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定:在保修期内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

  一般来说,房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题,购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时,一般要对房屋进行必要的验收,这也是购房人应该行使的注意义务,经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题,在未严重影响正常居住使用的情况下,购房人有权要求出卖人修复,因此增加的费用,应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房人可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由出卖人承担。

  本案中,双方合同约定商品房的质量保修期为1年,因该约定违反《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,属无效约定。房产公司于1999年8月15日将房屋交付王胜使用,王胜发现房屋存在的漏水、墙壁裂痕等质量问题,没有及时向房产公司提出修理要求,或向法院起诉要求房产公司进行修理重做。今年4月12日,王胜向法院起诉,已经超过法律规定的最低保修期限5年。法庭审理时,他又未能提供5年内有向房产公司主张权利的相关证据,所以,法院认为原告的主张已超过法律规定的保修期,驳回王胜的诉讼请求。

  房屋存在质量问题

  业主索赔应注意什么

  我们在日常生活中常常听见买到的房屋质量存在问题,还有另外两种情况:

  1.房屋主体结构质量不合格。在这种情况下,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用;或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。此

  外,购房人在办理商品房交接入住手续时,应查验该工程是否经验收合格。该工程未经验收或者验收不合格,购房人有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限、房屋仍然未能验收合格,购房人可以解除合同并要求赔偿损失。商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  2.因房屋质量问题严重影响正常居住使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。上述规定中的“严重影响正常居住使用”,法律没有作出具体规定,应该属于法官自由裁量的范畴。因此,在这种情况下购房人提出索赔请求时要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况,司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。(XMW)

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